logo loader
add_to_photosDodaj ogłoszenie

Sąsiad naszym przyjacielem czy wrogiem?

2018-01-14

Zdarza się, że działanie właściciela nieruchomości oddziałuje w niekorzystny sposób na nieruchomości sąsiednie. Warto wiedzieć, jakie prawa nam przysługują w takiej sytuacji.

Immisje, czyli oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią dzieli się przede wszystkim na:

immisje pośrednie, czyli oddziaływanie np. przez zapach, dźwięk,
immisje bezpośrednie, czyli np. celowym odprowadzanie deszczówki lub nieczystości na nieruchomość sąsiada.
W myśl art. 144 Kodeksu cywilnego, w myśl której właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

W wyroku z 27 stycznia 2015 r., sygn. akt I C 312/12 Sąd Okręgowy w Sieradzu orzekł, że organizowanie imprez okolicznościowych z udziałem muzyki, przede wszystkim w godzinach nocnych, w bezpośrednim sąsiedztwie zamieszkanej nieruchomości, w taki sposób, iż muzyka jest słyszalna w budynku mieszkalnym nawet przy zamkniętych oknach, powoduje dla jego mieszkańców nadmierną uciążliwość w rozumieniu wskazanego wyżej art. 144 Kodeksu cywilnego.

Postawa właściciela nieruchomości, która polega na uniemożliwieniu wejścia na teren swojej działki w celu przeprowadzenia koniecznych prac remontowych jest przykładem immisji.

W wyroku z 1 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 835/12 Sąd Apelacyjny w Białymstoku orzekł, że cena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli poszczególnych nieruchomości; powinna uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania, zaś określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Istotne jest zatem, aby ocena zakłóceń zapewniała powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją, ponieważ wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości – uznał Sąd Apelacyjny w Białymstoku.

Art. 144 Kodeksu cywilnego uznaje za niedopuszczalne oddziaływanie, immisje, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, a zatem dopuszczalne jest oddziaływanie mieszczące się w granicach przeciętnej miary. Ocena przeciętnej miary musi być dokonywana na podstawie obiektywnych warunków panujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć stron postępowania oraz, co istotne, dotyczyć może tylko zakłóceń ponad przeciętną miarę już dokonanych, a nie przyszłych, hipotetycznych.

Art. 144 Kodeksu cywilnego ma zastosowanie nie tylko wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości doznaje szkody, ale także wtedy, gdy właściciel sąsiedniej nieruchomości przy wykonywaniu swych praw zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (np. budowa chodnika betonowego spowodowała nadmierne odpływanie wód spadowych na nieruchomość sąsiednią). Natomiast jeżeli zakłócenia wywołuje nadto szkodę, to wówczas ponoszący szkodę może dochodzić odszkodowania ale na zasadach ogólnych (art. 415 Kodeksu cywilnego i następne).

Samodzielnie właściciel nieruchomości może usunąć korzenie, które przechodzą na sąsiedni grunt i obciąć gałęzie i owoce, które zwieszają się z sąsiedniej nieruchomości, po wcześniejszym wezwaniu właściciela do usunięcia, które nie odniosło skutku.

W przypadku immisji, właścicielowi nieruchomości sąsiedniej może tzw. roszczenie negatoryjne o zaniechanie immisji na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. W myśl tego przepisu przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Warunkiem uznania roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego za uzasadnione jest wykazanie, że nastąpiło naruszenie prawa własności w inny sposób niż poprzez pozbawienie właściciela władztwa nad rzeczą.

Zgodne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, roszczenie negatoryjne przysługuje osobie, która ma tytuł prawny do nieruchomości, przede wszystkim jest jej właścicielem.

Przywrócenie stanu zgodnego z prawem, o którym mówi art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego nie zawsze jest równoznaczne z przywróceniem stanu poprzedniego, niezbędne jest natomiast zminimalizowanie immisji w takim stopniu, by nie przekraczała ona wskazanej w art. 144 Kodeksu cywilnego "przeciętnej miary".

Właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 144 Kodeksu cywilnego nie tylko zakazanie immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego, nieruchomości ale także zaniechanie przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje.